房贷利息怎么算？利息计算公式详解

发布日期：2026年10月03日 | 分类：房贷知识

基本概念

计算房贷利息需要三个要素：贷款本金、年利率、贷款期限。银行按月计息，月利率 = 年利率 ÷ 12。

等额本息利息计算公式

等额本息每月还款额固定，计算公式为：

月供 = 本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数 ÷ [(1+月利率)^还款月数 - 1]

计算示例：贷款100万元，年利率3.50%（月利率0.2917%），期限30年（360个月）：

• 月供 ≈ 4490元
• 总利息 = 月供 × 360 - 本金 ≈ 61.6万元

等额本金利息计算公式

等额本金每月偿还固定本金加剩余本金的利息：

第N月月供 = 本金÷月数 + (本金 - 已还本金累计) × 月利率

计算示例：贷款100万元，年利率3.50%，期限30年：

• 每月还本金 = 100万 ÷ 360 ≈ 2778元
• 首月利息 = 100万 × 0.2917% ≈ 2917元，首月月供约5694元
• 每月递减 = 2778 × 0.2917% ≈ 8.10元
• 总利息 ≈ 52.6万元

为什么等额本息总利息更多？

等额本息前期偿还的本金较少，剩余本金下降慢，因此产生的利息更多。等额本金每月固定还本金，剩余本金下降快，利息自然更少。

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